Was hat sich diesen Sommer bei der Baufinanzierung 2026 verändert – und was bedeutet das für Immobilienkäufer?

Wer heute eine Immobilie in Deutschland kaufen möchte, merkt schnell: Die Spielregeln haben sich verändert.

Noch vor wenigen Jahren waren Finanzierungen mit wenig Eigenkapital, einer Anfangstilgung von nur 1 % oder sogar einer Finanzierung inklusive Kaufnebenkosten keine Seltenheit. Heute prüfen Banken deutlich genauer – und zwar nicht nur das Einkommen, sondern die gesamte finanzielle Zukunft des Käufers.

Die gute Nachricht lautet: Eine Immobilienfinanzierung ist auch 2026 weiterhin möglich.

Die weniger gute Nachricht: Käufer müssen ihre Finanzierung heute deutlich besser vorbereiten als noch vor einigen Jahren.

Als unabhängige Finanzierungspartner beobachten wir bei KB Finanzen täglich die Anforderungen zahlreicher Banken. Dabei erkennen wir klare Entwicklungen, die inzwischen fast den gesamten Markt betreffen.

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche vier Veränderungen den Immobilienmarkt im Sommer 2026 besonders prägen – und was sie konkret für Ihre Finanzierung bedeuten.

1. Die Anfangstilgung von 1 % gehört weitgehend der Vergangenheit an

Über viele Jahre war eine anfängliche Tilgung von 1 % bei Immobilienfinanzierungen nahezu selbstverständlich.

Heute beobachten wir bei vielen Banken eine deutlich konservativere Finanzierungspolitik.

Immer häufiger verlangen Kreditinstitute höhere Tilgungsraten – insbesondere bei Darlehensnehmern, die sich bereits in der zweiten Hälfte ihres Berufslebens befinden.

Der Hintergrund ist nachvollziehbar: Banken möchten sicherstellen, dass ein wesentlicher Teil des Darlehens oder idealerweise sogar die gesamte Finanzierung vor dem Eintritt in den Ruhestand zurückgeführt werden kann. Je näher der Renteneintritt rückt, desto seltener akzeptieren Banken heute eine Tilgung von lediglich 1 %.

Eine wichtige Ausnahme bilden jedoch junge Käufer.

Wer beispielsweise unter 30 Jahre alt ist, hat bis zum gesetzlichen Renteneintritt noch fast vier Jahrzehnte Zeit. In solchen Fällen akzeptieren viele Banken weiterhin eine niedrigere Anfangstilgung, da ausreichend Zeit für die Rückzahlung des Darlehens zur Verfügung steht.

Mit zunehmendem Alter verändert sich diese Einschätzung jedoch. Dann verlangen viele Banken automatisch eine höhere Tilgungsrate, um eine realistische Rückführung der Finanzierung innerhalb des verbleibenden Erwerbslebens sicherzustellen.

Das bedeutet jedoch nicht, dass ältere Käufer keine Finanzierung mehr erhalten. Vielmehr muss die Finanzierung heute sorgfältiger geplant und individuell auf Alter, Einkommen und Laufzeit abgestimmt werden.

Gerade deshalb lohnt sich eine frühzeitige Finanzierungsberatung – denn nicht jede Bank bewertet diese Kriterien gleich.

2. 110-%-Finanzierungen sind heute nahezu verschwunden

Vor einigen Jahren konnten Käufer unter bestimmten Voraussetzungen sogar mehr als den Kaufpreis finanzieren – also den Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten.

Im Sommer 2026 beobachten wir jedoch eine deutlich konservativere Kreditvergabe.

Finanzierungen über 110 % werden von den meisten Banken inzwischen kaum noch angeboten oder nur noch in absoluten Ausnahmefällen genehmigt.

Wer heute besonders attraktive Zinssätze erhalten möchte, sollte möglichst Eigenkapital mitbringen.

Aus unserer Erfahrung gilt:

• Die Kaufnebenkosten – je nach Bundesland zwischen etwa 5,5 % und 12 % – sollten idealerweise aus eigenen Mitteln bezahlt werden.
• Zusätzlich verbessert ein Eigenkapitalanteil von 10 bis 20 % des Kaufpreises häufig die Finanzierungskonditionen deutlich.
• Auch Finanzierungen von 95 bis 100 % des Kaufpreises sind weiterhin möglich. Dafür sollten Käufer jedoch zumindest die Kaufnebenkosten und – wenn möglich – einen kleinen Eigenkapitalanteil in den Kaufpreis einbringen.

Viele Interessenten konzentrieren sich ausschließlich auf die Frage: „Bekomme ich überhaupt eine Finanzierung?“

Die aus unserer Sicht wichtigere Frage lautet jedoch:

„Zu welchen Konditionen bekomme ich die Finanzierung?“

Schon wenige Prozentpunkte mehr Eigenkapital können die Auswahl der Banken vergrößern und langfristig mehrere Tausend Euro an Zinskosten sparen.

3. Nicht der Zinssatz entscheidet – sondern Ihre monatliche Belastung

Viele Käufer vergleichen zunächst nur die angebotenen Zinssätze.

Banken betrachten heute jedoch eine andere Kennzahl mindestens genauso genau:

Wie hoch ist Ihre monatliche Kreditrate im Verhältnis zu Ihrem Nettoeinkommen?

Als Faustregel gilt bei vielen Banken:

• Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als etwa 40 % des gemeinsamen Nettoeinkommens betragen.
• Besonders komfortabel wird eine Finanzierung häufig bewertet, wenn die Rate bei ungefähr einem Drittel des monatlichen Nettoeinkommens liegt.

Natürlich entscheidet jede Bank individuell.

Eigenkapital, Familienstand, Anzahl der Kinder, bestehende Kredite oder zusätzliche Vermögenswerte spielen ebenfalls eine wichtige Rolle.

Dennoch zeigt sich immer deutlicher: Banken möchten sehen, dass auch nach der Kreditrate genügend finanzieller Spielraum für den Alltag bleibt.

Eine Finanzierung, die auf dem Papier gerade noch möglich ist, wird deshalb heute deutlich kritischer beurteilt als noch vor einigen Jahren.

4. Die Energieeffizienz beeinflusst inzwischen auch Ihren Zinssatz

Viele Käufer achten beim Immobilienkauf auf Lage, Größe und Kaufpreis.

Ein Punkt wird dabei jedoch häufig unterschätzt:

Die Energieeffizienz einer Immobilie beeinflusst heute zunehmend auch die Finanzierungskonditionen.

Immer mehr Banken berücksichtigen den energetischen Zustand einer Immobilie bei ihrer Risikobewertung.

Besonders Objekte mit den Energieeffizienzklassen F, G oder H werden von einigen Kreditinstituten kritischer bewertet.

In bestimmten Fällen kann dies sogar zu einem Zinsaufschlag von rund 0,30 Prozentpunkten führen.

Auf den ersten Blick klingt dieser Unterschied gering.

Über eine Zinsbindung von zehn Jahren summieren sich diese zusätzlichen Zinskosten jedoch schnell auf mehr als 6.000 Euro.

Ein energetisch schlechteres Haus kostet damit nicht nur mehr Heizenergie – sondern unter Umständen auch mehr Finanzierungskosten.

Sind Immobilien mit schlechter Energieeffizienz überhaupt noch finanzierbar?

Die klare Antwort lautet:

Ja.

Eine Energieeffizienzklasse F, G oder H bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilie nicht finanziert werden kann.

Im Gegenteil: Viele ältere Häuser bieten großes Potenzial und werden bewusst von Käufern gewählt, die bereit sind, in eine energetische Modernisierung zu investieren.

Entscheidend ist jedoch, wie die Finanzierung vorbereitet wird.

Wenn bereits bei der Finanzierungsanfrage ein realistisches Sanierungskonzept vorliegt und die geplanten Modernisierungsmaßnahmen nachvollziehbar dargestellt werden können, lassen sich auch Immobilien mit einer schwächeren Energieeffizienz häufig erfolgreich finanzieren.

Je besser die geplanten Maßnahmen dokumentiert sind, desto positiver bewerten viele Banken das langfristige Entwicklungspotenzial der Immobilie.

Gerade deshalb lohnt es sich, die Finanzierung nicht isoliert zu betrachten, sondern gemeinsam mit einer durchdachten Modernisierungsstrategie zu planen.

5. Vorbereitung ersetzt heute Glück

Noch vor einigen Jahren konnten viele Finanzierungen relativ unkompliziert genehmigt werden.

Heute beobachten wir einen klaren Wandel.

Banken prüfen Finanzierungen deutlich individueller und hinterfragen wesentlich genauer,

• wie nachhaltig das Einkommen ist,
• wie hoch die finanzielle Reserve nach dem Immobilienkauf bleibt,
• ob die monatliche Belastung langfristig tragbar ist,
• und wie sich die Finanzierung bis zum Renteneintritt entwickeln wird.

Mit anderen Worten:

Nicht die schnellste Anfrage erhält die Finanzierung – sondern die am besten vorbereitete.

Deshalb empfehlen wir unseren Kunden, die Finanzierung bereits vor der Immobiliensuche prüfen zu lassen.

Wer seine Möglichkeiten kennt, kann schneller handeln, selbstbewusster verhandeln und vermeidet unangenehme Überraschungen während des Kaufprozesses.

Worauf sollten Käufer besonders achten bei Ihrer Baufinanzierung 2026?

Aus unserer Sicht gibt es heute fünf Punkte, die über eine erfolgreiche Finanzierung entscheiden:

✅ ausreichend Eigenkapital oder zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln finanzieren

✅ eine realistische monatliche Belastung wählen, die auch langfristig tragbar bleibt

✅ die Tilgung an Alter und Lebensplanung anpassen

✅ die Energieeffizienz der Immobilie bereits vor dem Kauf berücksichtigen

✅ nicht nur den günstigsten Zinssatz suchen, sondern die Bank, deren Finanzierungskriterien zur eigenen Situation passen

Gerade der letzte Punkt wird häufig unterschätzt.

Denn jede Bank bewertet Risiken unterschiedlich.

Während eine Bank eine Finanzierung ablehnt, kann dieselbe Finanzierung bei einem anderen Kreditinstitut durchaus genehmigt werden.

Der Immobilienmarkt verändert sich – gute Beratung wird immer wichtiger

Die Anforderungen der Banken sind heute anspruchsvoller als noch vor einigen Jahren.

Das bedeutet jedoch nicht, dass der Traum vom Eigenheim schwieriger geworden ist.

Es bedeutet vor allem, dass eine gute Vorbereitung heute wichtiger ist als je zuvor.

Eine erfolgreiche Finanzierung besteht längst nicht mehr nur aus einem günstigen Zinssatz.

Sie ist das Ergebnis einer durchdachten Strategie:

• Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
• Welche Tilgung passt zu meiner Lebenssituation?
• Welche Bank bewertet meinen Fall am besten?
• Wie wirken sich Alter, Energieeffizienz oder Modernisierungspläne auf die Finanzierung aus?

Wer diese Fragen frühzeitig beantwortet, schafft die besten Voraussetzungen für eine langfristig stabile Finanzierung.

Unser Fazit

Der Sommer 2026 markiert keinen radikalen Umbruch des Immobilienmarktes – wohl aber einen deutlichen Wandel in der Kreditvergabe.

Banken finanzieren weiterhin Immobilien.

Sie erwarten heute jedoch mehr Planung, mehr Transparenz und eine Finanzierung, die auch langfristig tragfähig ist.

Die Zeiten pauschaler Lösungen sind weitgehend vorbei.

Ob Höhe des Eigenkapitals, Tilgung, monatliche Belastung oder Energieeffizienz – jede Finanzierung wird heute individueller bewertet als noch vor wenigen Jahren.

Genau darin liegt aber auch eine Chance.

Denn wer seine Finanzierung professionell vorbereitet und nicht nur nach dem niedrigsten Zinssatz sucht, verbessert seine Chancen auf eine Zusage oft erheblich.

Kostenfreie Beratung bei KB Finanzen

Jede Immobilie ist anders.

Jeder Käufer bringt unterschiedliche Voraussetzungen mit.

Und jede Bank bewertet diese Voraussetzungen nach ihren eigenen Richtlinien.

Genau deshalb begleiten wir unsere Kunden nicht nur bei der Suche nach einem günstigen Zinssatz.

Wir entwickeln Finanzierungskonzepte, die zu Ihrer persönlichen Situation passen – heute und auch in vielen Jahren noch.

Wir vergleichen die Angebote zahlreicher Banken, prüfen Fördermöglichkeiten, analysieren Ihre individuelle Ausgangssituation und begleiten Sie von der ersten Finanzierungsanalyse bis zur Kreditzusage.

Sie möchten wissen, welche Finanzierung unter den aktuellen Marktbedingungen für Sie realistisch ist?

Dann vereinbaren Sie jetzt ein unverbindliches Beratungsgespräch mit KB Finanzen.

Gemeinsam entwickeln wir eine Finanzierung, die nicht nur von der Bank genehmigt wird – sondern auch langfristig zu Ihrem Leben passt.

Über KB Finanzen

KB Finanzen ist ein unabhängiger Finanzierungspartner mit Spezialisierung auf Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Wir begleiten unsere Kunden deutschlandweit – von der ersten Finanzierungsanalyse bis zur Kreditzusage, notarielle Beurkundung und Schlüsselübergabe. Besonders häufig unterstützen wir internationale Fachkräfte, Familien und Kapitalanleger bei der passenden Baufinanzierung. Durch den Vergleich einer Vielzahl von Banken finden wir Finanzierungslösungen, die auf die individuelle Lebenssituation unserer Kunden abgestimmt sind.